日本でこれから起こるであろう震災などの危機に備えて、海外とりわけ日本から最も近い国である韓国に不動産を持っておこうする人もいるかもしれない。
それで今回は、韓国の不動産を購入する際の注意点や手続きについて簡単にお知らせしようと思う。

外国人が韓国に不動産を持とうとする場合、個人であるのかそれとも法人であるのか、韓国に居住するのか土地だけを持とうとするのかなどによって条件や手続きの仕方が異なってくる。

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1.  個人の外国人の場合について

- 韓国内の居住者として滞在の上限が5年である「F-2ビザ」の所持者に限る。

- 200坪以下の住居用地や50坪以下の商業用地の取得を容認する。

- 非居住者を含めた全ての外国人の土地取得を容認する。

- 土地用途と面積制限などすべての制限を廃止する。

 

2. 外国法人について

- 業務用土地の取得を容認する。

- 工場用地ㆍ事務所の用地など特定の用途に限って取得を容認する。

- 土地用途制限などすべての制限を廃止する。

処理手続きについては、

- 契約締結前に市や道(県に相当)から事前に許可を受ける。

- 契約締結後60日以内に市ㆍ郡ㆍ区役所の所長に申告する。(即時処理)

3.その他の不動産関連の開放内容について

建物の賃貸・分譲供給企業と土地の賃貸・開発供給業も開放することにより、 外国人たちが何の制限もなしに国内で関連業種を営むことができる。

土地公社、地方自治体など一部の団体だけが可能だった宅地開発供給業も、宅地開発促進法改正により外国人を含めた民間事業者も参与することができる。

単独事業推進は不可能であり、国、自治体、土地公社、住宅公社、地方公社などと共同で出資して設立した法人の形で事業に参加することは可能である(持分比率50%未満)。

不動産仲介業法の改正により、外国人も不動産仲介業への登録が可能である。

また住宅建設促進法施行規則の改正により20世帯以上の外国人専用の共同住宅団地の建設および供給が可能である。

●土地市場の活性化 : 土地取引許可区域の解除、宅地所有上限制の廃止。

●住宅市場の活性化 : マンション再当選の制限期間の短縮、マンション分譲権転売制限の緩和、マンション分譲価格の自由化、賃貸住宅の早期分譲の許容など。

 

<外国人による土地取得制度 >

外国人が韓国内の土地を取得した場合に適用される関連法規定は、大きく三つがある。 (不動産登記法など韓国人と同様に適用される法規定は除く。)

● 外国人土地法 : 外国人の韓国内の土地取得に関する一般的な事項を規定したもの。

● 外国人投資促進法 : 外国人投資促進法上の外国人投資企業に登録した後、韓国内の土地を購入した場合、外国人投資申告手続きおよび租税減免、国有財産売却などにおける恩恵付与に関する内容。

● 外国為替取引法 : 外国人の国内不動産買収に関連した外国為替の流出入に関する事項を規定したもの。

したがって、外国人が土地を扱う目的及び国内居住の可否によって適用される法律が相違することがある。 例えば、韓国内に居住する外国人が住居を目的に国内で住宅を購入する場合は、外国人土地法に規定された土地取得申告だけをすればいいことや、 非居住の外国人が韓国内で不動産を取得する場合には、外国人土地法上の土地取得申告だけではなく外国為替の流入による外国為替取引法上の不動産取得申告をしなければならない。また 営利目的で韓国に法人を設立した後に土地を取得する場合ならば、外国人投資促進法に規定された外国人投資申告及び外国人投資企業登録を終えて土地取得申告をした後、韓国内の土地を取得しなければならないのである。

 

それでは次回は、個人の場合と法人の場合とで韓国の不動産の取得方法がどのように 違うのかについて具体的に見てゆくことにしよう。