1.まずは利用できるモーゲージを探す

賃貸用の不動産を購入するときには、俗にNOO(Non Owner Occupant)loanと、OO(Owner Occupant)loanがあります。

どちらかといえば、OOloanのほうが利用するメリットがあるでしょう。

というのも、NOOloanのほうが、利息が高いですし、OOloanは、最初にその購入した不動産を個人の居住用として12ヶ月住むことが条件ですが、その分、利用できるプログラムや補助が多く、多くのメリットが得られるからです。

最初にOOloanを組んで、最初の条件を満たし、その後その不動産を賃貸として、新しく自分が好きな夢の家を探せばいいのです。

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2.まず居住用として自分が住んでみて、その住宅のスペックや修理しなければならない点を確認

その家を自分の家として住むことで、その家の設備や内装、住みやすさについて、居住者の立場から見ることができます。住んでいる間に修理したり、リフォームしたり、リモデルしたりして、賃貸物件の価値を高めることもできるでしょう。

また、最終的にこの家を「終の住処」とするのではなく、将来の住まいに対して選択肢が残ります。もちろん購入してから売却してキャピタルゲインを得る、リファイナンスする、というパターンもありますが、いまの家をレンタルしてインカムゲインを得たほうが有利な場合がありますので、OOloanを考えてみる余地があります。

12ヶ月、24ヶ月、36ヶ月経過するたびに、新しい家のオーナーになり、古い家をレントできるなんて、素敵なプランだと思いませんか?

3.ローンの種類、申請プロセスを確認

レンタルプロパティを購入するのに、だいたいその金額の20パーセントから25パーセントの頭金が必要と言われます。それにリノベーションや諸経費を含めると、だいたい30パーセントから35パーセントの頭金が必要になるのですが、OOloanで組むことができるFHA financing を利用するとその頭金が3.5パーセントの負担で済むのです。

引っ越したあとも、その返済内容、契約内容を変えずに引っ越すことができます。OOloanからNOOloanへ返済条件を変えないでコンバートすることもできます。

NOOloanだと、それらの優遇が受けられず、最初から30パーセントから35パーセントの頭金を用意してローンを組むことになります。当然、クレジットスコアも優良で、なおかつ安定した雇用がなければ借りることができません。

銀行のローンでは、だいたいその人のクレジットスコアだけではなく、返済負担率などが審査されます。あまり多数のローンを抱えていると、いくら返済力があってもはじかれるケースが多いですので注意しましょう。

4.居住用から賃貸物件へ、税制のメリットを最大限に利用する

OOloanやNOOloanの他に、アメリカではリノベーションローンなどもありますので、必要なローンを随時借りることができるように、自分のクレジットヒストリーや、借りているローン内容など、確認しておくことにしましょう。

オーナーになる前提ではなく、もし最初は自宅用として購入したとしても、リファイナンスやより良い物件が見つかったときに、売りに出す方法もあります。

居住用物件を購入する際の住宅ローンの金利、固定資産税は税制の控除が受けられます。

また、過去5年以内、2年以上、居住用として住んでいた家を売却する場合、売却益から夫婦合算で50万ドルまでの控除が認められます。

いろいろなローンや税制控除が利用できる不動産取引。外国人として取引する場合、借りられるローンが限られてきたりするかもしれません。

できれば、居住者としてアメリカに住んでいるほうが、多方面で不動産投資がしやすいかもしれません。

もちろん、すべて現金一括とか、または最初のダウンペイメント35パーセントが払える、または何かしらのビザがあって、アメリカに滞在して諸条件を満たすことができれば、有利なモーゲージを借りて、不動産投資を思うがままにできる可能性も生まれるでしょう。

5.自分にできることで、様々な可能性を考えてみる

いまはまた景気が上向いてきたので、不動産取引や、リノベーション(リフォーム)市場がかなり活発になってきて、リーマンショック以前のレベルに戻りつつあるといいます。

いまでも家を買うか、借りるかというのは大きな問題ではありますが、こうしてみると不動産を買うと借りるということの逆に売る、貸すという選択肢もあるということに気づきます。

買うと貸すを兼ねるプランとか、または買って売る、または借りて貸す、のような取引としてはいいとこ取りの方法もあることがわかります。

頭を柔らかくして、いろいろなパターンがあることに気づきましょう。

ここにアメリカ不動産投資の最大の面白さがありそうです。

アメリカ式の考えが、最近はどんどん日本にも入ってきていますので、日本でもこうしたユニークな方法が始まるかもしれません。今のうちに勉強しておいても損はなさそうです。