住宅ローンは、ゼロ金利の今のうちに借りるのが吉?変動金利か固定金利にするか、15年か、30年か、いろいろ悩ましいところですね。

また、利息が単利であるか、複利であるかでも返済額は大きく違ってきます。

一つのマネープランとして住宅のローンを考えることは、これからの人生プランを大きく左右します。当然海外の不動産を購入するときにも、その決断によって将来の全体像が大きく変わってくるに違いありません。

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13th payment principleについて

大手不動産サイトなどでは、いかに毎月のローンを払い、お金をセーブするかの知恵で溢れています。

日本でも繰り上げ返済をしたほうがいいのか、それともそのままのペースを維持したほうがいいのか判断が分かれるところでしょう。

こちらアメリカでさえ、マネーの専門家の間でも見解が分かれています。

もちろん、30年ローンを早く返済する、たとえば13th payment principleと呼ばれる方法もあります。
月に1度にローン支払う方法ではなく、隔週で支払っていく方法を適用したらどうなるでしょうか。普通は30日ごとに払うローンを14日ごとに払います。
それによって、全体で払う利息を大きく減らすことができます。

日本とは違い、アメリカではお給料が週払い、もしくは隔週払いが多く、月払いはほとんど見られません。
そのためにわざわざ月に1回の支払日を守らず、早め早めに支払っていくことで、30年のモーゲージを22万ドル(日本円で約2640万、1ドル120円計算)で組んだ場合、24000ドル(日本円で約288万、1ドル120円計算)のお金がセーブできるのです。

税の控除も忘れずに!

それだけのお金をローンの利子のために使うのはもったいない、もし300万あれば、それを老後の資金に充てたり、ちょっとしたへそくりにもなることは確かです。

ただし、自宅で住むための不動産物件の場合、購入する際の住宅ローンにかかった金利などは、税控除対象となります。
早くローンを支払終わり、お金をセーブできるのはいいのですが、その分、税制控除を得られなくなります。

実際に生活していくうえで、かかる費用はいろいろです。
家の修理、リフォーム、子供のための学費、生活費、自分に投資したり、果ては自分でビジネスを立ち上げたりする可能性だってあります。

そんなときに、「明日のお金より今日のお金」となるシチュエーションは多く発生するはずです。

そのため、わざわざ利息のために繰り上げ返済することに懐疑的なファイナンシャルプランナーもいるのです。

日本ですと、借金のある現状を不快に感じて、どんどん払ってしまう傾向があります、これは国民病?ともいえるものです。

しかし、アメリカは考え方がとても合理的です。その部分をいい意味で見習いたいと思います。

投資用不動産を購入するときのダウンペイメント

一般に、不動産物件を購入するときは頭金が必要ですが、だいたい売買金額の20パーセントくらいを支払うのが相場となっています。

しかし、投資物件の場合は、最近ではさらに、30パーセント必要とされる物件も増えてきました。

居住用物件と、投資用物件では、はるかにマネープランが異なってきます。
居住用なら適用できる税制メリットが、投資用では適用にならなかったり、またははるかに条件が厳しかったりするのです。

慎重にマネープランを考え、あらかじめ余裕のある資金で、投資物件を購入することを勧めます。

投資物件で組めるモーゲージもありますが、ほとんどは米国居住者用です。外国人にとってはハードルが高いです。
また優良物件の見極めも、経験がいりますので、正しいエージェントを利用、できれば専門のファイナンシャルプランナーなどに相談して、購入の妥当性をもう一度念入りに調査したほうがよいでしょう。

住宅ローンを早く済ますと、払う予定だった利息が減る、けれども控除は得られなくなる、また現状の生活に我慢を強いやすい、節約しすぎて家庭がギスギスするなどのデメリットがあります。

また、投資用物件は当たれば大きな利益と余裕をもたらしますが、外れた場合はせっかくのお金を無駄にすることになります。
マネープランも変更を余儀なくされます。

モーゲージの利息についての控除分は、このサイトに詳しいです。アメリカのIRS、アメリカ合衆国内国歳入庁のホームページに、詳細が記されています。

https://www.irs.gov/publications/p936/ar02.html

ここのページでは、家の扱いについての細かい規定などがあるので、複数の家を持っている人にとっては知っておいたほうがいいことでしょう。

それぞれの不動産物件、カテゴリーによって、税制が変わってきます。

アメリカの確定申告は、非常に複雑です。
細部を細かく規定、分類しており、ほとんどの人のケースで専門家の手助けがないと申告は困難です。

しかも、毎年税制が変わったりするので、毎年膨大な資料を読み込むことになります。

会計の仕事をしている専門家でさえ、とても困難な作業にいつも悩まされているのが現状です。