日本にいてもアメリカの不動産を購入することはできます。
しかし、実際に
どのような手続きをするのかわからない、
詳しい話は専門業者、仲介業者にお任せしている
そんな場合が多いと思います。

ここでは不動産売買で行われる書類手続きなどについて説明したいと思います。

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アメリカ不動産とMortgage、購入資金をどう用意するか?

アメリカの不動産は日本人でも購入できます。
しかし、日本のように住宅ローンを借りてローンを組むのは難しい場合があります。

Mortgage(モーゲージ)と呼ばれる住宅ローンを組むには、クレジットヒストリーという信用情報や、ソーシャルセキュリティーナンバー等が必要になります。
また、各種支払いの際や賃貸の場合で家賃収入が生じる場合など、不動産購入の際には、まず銀行の口座開設をします。
そのときに必要となるのがソーシャルセキュリティーナンバーです。

ソーシャルセキュリティナンバー(SSN)の取得

このSSN、以前は学生でも発行されたりしていました。
いまは学生でも、短期滞在のビジネス目的の場合でも、必ずしも発行されるものではないようです。
そのため、アメリカでクレジットヒストリーがない方は、現金購入で一括購入される方もいます。

ただし、アメリカの不動産は維持費、メンテナンスがかなりかかるので、
一括購入したあとの支出もあらかじめ、計算しておいたほうがいいでしょう。

アメリカでの資金の借り入れ

日本人でも諸条件(アメリカでの収入、税金の支払い証明、滞在ステータス等)をクリアすれば、アメリカの銀行からお金を借りることもできます。
ただ、クレジットヒストリーが短かければ金利は高くなりがちです。
さらに、頭金も一般には最大で20パーセントですが、海外在住だと頭金を多く請求されることもあります。

他にはたとえば、トラスト・ディード・インベストメントを使って、日本の不動産物件を担保に入れて日本でお金を用意することはできても、
日本の不動産を担保にアメリカでお金を借りることはほぼ無理です。

最近は投資として、海外物件の物色を行っている人も多いようです。
選ぶ際には、
・現地の不動産マーケットや不動産取引に詳しい業者
・アメリカ、日本の税制に詳しい税理士や弁護士等専門家
この二本立てで、アドバイザーとするのがよいでしょう。

またMortgageを組む場合の元金、(principle)利子(interest)のみをPI Mortgageと呼びます。

不動産税(tax)と住宅保険(insurance)を含んだMortgage、PITIの場合のTI分はescrow口座で管理します。
支払いは高くはなるものの、PITIに加入するのがオススメです。

不動産の登記、手続き等

不動産の売買取引には、escrow(エスクロー)会社というのが第三者として間に入り、登記簿、権利書や見積もり計画書の作成、引き渡しなどを行います。
この間にディスクロージャー、(物件の詳細な記録)インスペクション(シロアリや地質検査、危険な状態ではないかの確認)抵当権等の権利部門でクリアになっていない事項がないか確認するなどの手続きがあり、その後アプレイザルに進みます。

これは不動産査定レポートのことで、それぞれが確認します。

所有権の譲渡日をescrowクロージングといい、これまでに購入代金を支払います。
初回にかかる固定資産税、各種地方税、事務手数料、登録手数料などをまとめて払います。
クローズするまえに、escrowカンパニーでサインをします。

もしMortgageを組むときには、公証人の前でサインすることになります。
日本国内で行う場合は、大使館や領事館の公証担当官の前でサインすることになります。

自分で事業計画、返済プラン等をもう一度確認

すべて専門家にお任せするとはいっても、そこはアメリカ。
専門家に頼んだ公的書類でも、ミスが見つかることもあります。
契約書の内容を確認しないでサインなんてもってのほかです!
英語だろうと、また難しい専門用語が並んでいようと、きちんと読み込んで間違いがないか確認しましょう。

日系の不動産会社なら、日本語訳になった契約書を出してくれるかもしれません。
でも日系だけに頼っていると、物件選択の可能性を狭めることもあります。

その他、自分の事業計画、購入計画、とくにモーゲージや保険、税金、その他の管理費、諸経費の試算を何度もしましょう。
修繕費やリフォーム等の費用もできれば見積もっておきましょう。
コンドミニアム、タウンハウス、ファミリーホームなど、できれば自分が得意とする物件を作って、なるべく実損よりも利益がでるように、また家の評価が上がるように工夫しましょう。

キャピタルゲインを狙うか、インカムゲインを狙うかによって、これからの事業計画は全く異なるし、購入する目的物件も違ってきます。
最終的に海外不動産投資が成功裏に終わるように、厳しめにマネープランニングしておくことが大事です。

慣れてくれば、優秀なエージェント、また税理士や弁護士などのプロフェッショナルを通じて、良い物件の物色、手続きの簡略化、節税の方法など、海外不動産投資のメリットを十分に感じられるようになると思います。

管理費込みで管理会社に丸投げしている海外物件などあれば、もう一度コスト計算をしたり、リフォームしたりして物件の価値を高めたり、可能な方は、リファイナンスなども考えてみることをおすすめします。