株の投資でも、それぞれの人が得意なやり方、儲けの方程式があるものです。
もちろんアメリカの不動産投資でも、利益を出すためにいくつかの方法があります。

投資の期間によっても、1年以内の短期なら、フィックスアンドフリップ方式となり、
5年以上の長期なら、バイアンドホールド方式と呼ばれます。

株でも投機と投資は違うように、不動産でも短期と長期目線では違いがあります。

自分にもっとも良い投資方法を見つけてみてはいかがでしょうか。

今回は、商業物件投資やランドバンキングは除外し、住宅物件投資にスポットを当てて検証してみます。
以下の4つの方法を検討しましょう。

1.物件を購入、値上がりによって売却(リゾートマンション等に多い)

2.物件を購入、リノベーションやリモデルをして売却(郊外の住宅に多い)

3.物件を購入、リノベーション、リモデルをして賃貸(都会のマンションやアパートに多い)

4.ただのキャッシュフローとして不動産を扱う

以上の説明をしていこうと思います。

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不動産の価値の上昇を狙って売却(短期、長期両方あり)

海外の投資家、とくに富豪の中国人やロシア人が多くしているスタイル。

人気のある物件、将来、より価値が上がる物件を自己資金、もしくはレバレッジをかけて購入、物件の値上がりを待つスタイルです。
一時はリゾートマンション等、これで莫大な利益を出す人もいました。

しかし、すでにリゾート地のマンションは売れない、もしくはマンションの空室率が高く、周囲は治安が悪くなっているところもあるといいます。

州によって、たとえばハワイなどは固定資産税の上昇も噂されており、割の悪い投資になる可能性も捨て切れません。

それならバケーションレンタルは?賃貸にしては?と思いますが、コンドミニアムのなかには、半年以下の短期の賃貸は禁止されている物件もあったりして、なかなか規制が厳しく、上手に運用、利回りを得るのは至難の業です。

せっかくレバレッジをかけて購入しても、散々な結果にならないように物件の物色には注意です。

物件を購入、リノベーションやリモデルをして売却(短期が多い)

最近では、人気のインテリアデザイナーやリモデルの専門家が解説し、
家をより魅力的に作り変え、高く売るセミナーやテレビ番組などを見かけることが多くなりました。

専門家だけではなく、家のリノベーションやリモデルで新しい価値を創出している人は、目のつけどころやセンスがよく、一般人でもこのスタイルでかなりの収入を得ている人もいます。

ただ物件自体の価値が上がるのを待っていては、似たような周囲の物件と差別化を図ることはできません。

そのロケーションだけではなく、内装や住み心地にプラスαを与えることによって、物件の競争力を高めます。

借金をして購入、リモデルしても、諸経費や税金を引いた額を売却価格が上回ればいいのです。
建物の場所だけではなく、元々の物件の物色も大事です。ボロ物件がピカピカに早変わり!

これにはかなりコツがあるようで、眠っているお宝物件を探す特別な目が必要なようです。

いまは主婦の副業として流行しているようです。

物件を購入、リノベーション、リモデルをして賃貸(長期が多い)

大都市には、日本でいうマンションであるコンドミニアム、またはアパートメントのような集合住宅が多いです。

日本では、これらの物件はどれだけ新しいか、が争点になりますが、アメリカでは、戦前の建物(とくにアパート)なんて当たり前です。

外装はかなり古めかしくても、中に入ると、最先端の家電や、張り替えられた壁紙や床、またピカピカのキッチンとバス、トイレ、これならテナントに入りたい、という工夫が随所にみられます。

管理会社や所有者としては、なるべくその不動産の価値を高めるために、どんどんリノベーションして価値をアップします。
テナントが出て行くたびに、軽く内装を直すのが普通です。
その部屋の価値が高まり、その後、家賃を多少あげても、新しいテナントが入るからです。

このやり方は経費計上の面でもメリットがありますし、節税効果も大きい。
アメリカでは建物の減価償却年数も長いし、費用計上できる範囲も広いので、空室リスクが少ない場所ならかなりメリットのある投資方法となります。

ただのキャッシュフローとして不動産を扱う(ローン期間内のみ)

これはトラスト・ディード・インベストメントといいます。
つまり、銀行が持っている住宅ローンの債権を買い取って、債権者としてローンの返済金を自分が受けとることです。
もちろん利子も同時についてきます。

住宅ローンの借主は、ただローンの貸主が変わっただけ。

銀行が債権を売っているので、投資家がそれを買うのです。

つまりたまたま住宅ローンが商品になっているだけで、これは別に不動産じゃない債権でもいいわけです。

投資家自身が、銀行になります。そのため、不動物件の修繕費等の費用、保有している物件の税金を払う必要はありません。

もし債務者が返済不能になっても担保となっている不動産を売却すればいいのです。

ただし、債権になっている限り不動産物件の市場価値のアップダウンは、受け取り額に反映してこないので、
それがメリットにもなるし、デメリットにもなりえます。

ただの不動産を通したお金の貸借契約となります。

以上、おおざっぱにアメリカで行われている不動産投資をまとめてみました。

みなさんは、どの方法が自分にあっていそうでしょうか?日本にはない概念が多くて、驚いたかもしれませんね。

アメリカの不動産は、また日本とは違う考え方で購入、管理、売却することが必要なことをわかっていただけたでしょうか?