グローバル化により、国家間での投資環境はますます多様化している。

かつてはごく少数の富裕層だけが先進国の不動産へ投資をしていたが、いまは、中流層が新興国へ投資をする時代になってきた。
時代が変わり、敷居が低くなったのだ。

そこで今回は、海外不動産投資によって得られる利益とは何なのか、また、心構えについて考察していきたい。

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利益とは?

投資家は、実際の利益がどのぐらいになるかを見極める必要がある。

利益を、分解して考えると以下のようなものになる。

  • 不動産の保有による賃貸料などによる収益(インカム・ゲイン)
  • 売却時の価格上昇による利益(キャピタル・ゲイン)
  • 投資にかかる費用(固定資産税、管理費、マネージメント費、所得税や法人税など)

したがって投資家が投資によって得る実際の利益というのは、

「インカム・ゲイン」+「キャピタル・ゲイン」-「投資にかかる全体の費用」

となる。

インカム・ゲインとキャピタル・ゲインは、
投資物件の周辺環境がよくなり、その地域の人口が増加して、不動産物件の需要が増加すれば上昇していく。
逆に、周辺環境が悪化したり、その地域の人口が減少したり、競合する物件が新たに出現したりすれば、下落してしまう。
物件の投資利益を判断する時には、あくまでも推定値を基準とすることになる。
たとえば、テナントがすでに入っているショッピングモールなどでは正確なインカム・ゲインを算出することができるが、
キャピタル・ゲインはその地域の環境やインフレーションなどの要因から推測することになる。

また、為替レートの変動による損益も重要な要素になってくる。

インカム・ゲインとキャピタルゲインを最大限に増やし、投資にかかる費用を最小限に抑えることが、投資の基本だ。

そもそもなぜ海外に不動産を所有しようとするのか?

海外に不動産を所有しようとする動機は人によってさまざまだ。
財テクや事業の一環として考えている人もいれば、
海外旅行で出掛けた先が気に入っただとか、ゆくゆくはそこに住みたいと思っているから、という人もいる。

個人の場合は、
長期的に保有することによって価格上昇を見込んだり、
定年後の安定的な収益を確保するため、
資産を分散(投資リスクの分散)するため
老後に移住することを考えて、など様々だ。

一方、企業が投資をする場合は、投資そのものが事業になる。
インフレーション・ヘッジとして海外不動産を持とうとしたり、短期の価格高騰を狙ってということで、あくまでも利益を重視していく。

なぜ、不動産を持つのかという目的をはっきりさせておくと、いい物件に出会いやすいだろう。

海外不動産投資における心構え

当たり前だが、投資で損を出したい人はいない。
多くの人が、なるべくリスクは少なく、利益は大きいということを望む。
しかし、実際の投資は、リスクと利益とは相反するものだ。

リスクが高ければ利益も大きくなり、逆にリスクが低ければ利益も低くなる。
「ハイリスク、ハイリターン」「ローリスク、ローリターン」
これは、株式投資であれ不動産投資であれ、投資の世界においては変わらない原理だ。

海外不動産投資では、
投資の動機と、リスクに対する許容範囲
この二つを明確にしておくことが大切だ。
そういった基準を明確にもっていることで、
いつ、どこへ、どのような不動産に対して投資するのか
いつどのタイミングでその不動産を売却するか
といった判断の速度が変わってくる。
それが、利益の違いとなり、結果につながってくるのだ。