はじめに

インドネシアはここ数年で不動産市場も急速に成長していることから、外国人だけでなくて現地インドネシア人に投資目的として不動産が注目されています。
その背景には、現地での外資企業の参入による現地人の所得増加や、本来インドネシア人が持っていた向上心や購買意欲があるとされています。

その他の新興国に行けば、現地外国人と現地ネイティブとの生活スタイルは大きく違うものです。
インドネシアの場合は成長スピードと人口の構成が非常に有利なこともあって、また異なる傾向が存在しているとされます。
ここでは現地に住む人間の不動産に絡む生活事情を見て行きましょう。

villa300 (77)

1.在インドネシア外国人が購入する現地不動産のタイプ

インドネシアに住まない外国人は、現地不動産における投資となれば土地の青田買いやコンドミニアムの購入がメインです。
ビザを所有して労働することが出来る外国人になりますと住んでいる地域がジャワ島、つまりジャカルタを中心とした人口密集地域となります。

外国人が就職できる企業は当然人口が多い地域にあるわけでして、そのような地域に住む外国人はアパートメントつまり日本で言うマンションを購入するケースが多くなるのです。

ただ、現状では使用権で購入できたとしても外国人向けのローンがインドネシアには存在していません。
現在のジャカルタにおけるアパートメント価格を見れば、数千万円以上の資金力が無いと購入が難しいと言えるのです。
ジャカルタにおける不動産投資における投資需要は極めて高いので今後急速に権利関係で規制緩和が行われると見られます。

2.外国人の現地での通貨管理は?

現地に暮らす外国人になりますと、KITASと呼ばれる居住許可証が与えられていることが多いので現地の銀行口座を開くことが出来ます。
外国人の場合は、現地企業と言うよりも外資企業に勤めることがほとんどになります。
そのため、ドル建てや円建てで銀行に振り込まれることも多いのです。

しかし、インドネシアでは2015年7月より国内消費で外貨決済が規制されたために、例外を除いてインドネシアルピアでの決済が必要になっています。
これによって多くの在住外国人は給与などもインドネシアルピア建てで支払われる(駐在員を除く)ことが多くなります。

ショッピングなどで利便性が増す一方で、ルピアを多く持つことのへの不安が生じやすくなります。
日本からインドネシアに滞在する場合、日本円の資産を全てルピアにインドネシアに預金しておくのは少々リスクが高くなります。

外貨としての日本円資産は出来るだけ日本に置いておくことにして、不動産投資に必要な場合にその都度日本から送金するのが得策のようです。

3.インドネシア人も不動産投資に積極的!

少し前になりますと、インドネシアの不動産投資の担い手は外国人がメインであることが一般的でした。
ところが、都市部を中心にインドネシア現地人がアパートメントを先物買いして投資する傾向が大変強くなっています。

現在のインドネシア人の強みは土地・建物共に個人で所有権が持てることです。
そのため、インドネシア人・外国人向けの転売において高い優位性を持っています。

将来的にインドネシアがどのように更に成長して行くのかはだれも予想が出来ませんが、
現段階で投資をしておけば将来再投資できる資金を大きく形成できるのは言うまでもありません。
また、インドネシアの現地銀行は現地人向けに融資しやすい傾向にありあますので投資が一層加速して行くことになる分けです。

4.将来的なインドネシア不動産市場は?

現状のインドネシアの高い成長率を見ても分かるように、若年層の不動産投資ニースがまだまだ上がって行きます。
人口の大多数が30代前の世代と言う事を考慮すれば、インドネシアも将来的に不動産バブルになる可能性は捨てきれないと言えるのです。

今後インドネシア政府が、外国人向けの投資における権利規制を本格的に緩和して行くことは間違いありません。
これを機に不動産価格が一気に跳ね上がる可能性もありますので、外国人としては如何にスムーズに投資に参入して利ざやを確保するかにつきます。

インドネシアで今後オススメできる不動産運用では短期転売が非常に魅力的になって行きます。
先述の土地の青田買いやアパートメントの先物買いは3年ほどで価格がかなり上昇していくでしょう。
都市部や地方部を問わずに需要を良く見極めて取得を行ってください。

ただし、投資物件はあくまで新規のモノに限ります。
バリ島などの観光ロケーションにおけるコンドミニアム以外は、中古物件は一般住宅地でもオススメできませんので注意が必要です。

おわりに

インドネシアの不動産投資の競争は外国人投対外国人投資家から、対インドネシア人投資家へと大きくシフトしつつあります。
外国人投資家としては、様々な不動産購入における制約の中においてもより良い判断力をもって物件を勝ち取るだけのモチベーションが求められるのです。